地少人多是真理嗎?

我還記得，小學時上社會課是這樣說的，香港山多地 少，地少人多。不少香港人一講到地少人多，就會不知不覺地條件反射去說樓價，並會以這個原因去分析物業長遠只會有升無跌。也許地少人多這句話，八十年代的 環境或者是正確，除著交通網絡的發展，新市鎮一個一個的落成，居住過份集中市區的地少因素已解決，從1991年開始，住宅單位數目已開始超過家庭住戶數 目，直至現在，住宅單位數目達到261.6萬(2013年數據)，家庭住戶數目則為238.9萬(2012年數據)，住宅單位數目已多於家庭住戶數目 22.7萬。

有趣的是，樓巿在這些年仍然大幅波動，近年住宅空置率仍偏低，兩者數字出現矛盾，看來是土地資源運用及發展策略出了問題，從數據上可以看出，香港絕對有條 件解決住屋問題，土地資源並不是死結，亦不是原因，出現現在的現象，估計是太舊的物業沒有人願意去住，要活化這些土地資源，最有效當然是加快舊區重建，並 參考歐洲及上海在部份地區發展特色市區，為一些舊區增值，為這些地區注入動力，吸引年輕人入住。另外，隨著交通運輸系統日趨成熟，現時發展新市鎮亦遠比以 前容易，加快增加土地儲備，是長遠平穏樓價的重要利器。

人口政策方面，鼓勵年輕夫婦生育才是解決人口老化的根本，而居住環境及教育正正是現在不少年輕夫婦考慮是否生育的主要原因之一。至於移民香港政策，我相 信，如果到香港居住的人士，能為香港社會努力付出作出貢獻，融入社區及地區文化，我相信香港人是歡迎的。

 

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美國國債收益率與租金回報的關係

有朋友可能問，兩者有什麼關係? 我又不會買美國國債，投資物業看通漲率就可以啦，當然不是，由於不少投資產品也會以10年期美國國債收益率作基準，主要原因是美國國債收益率在投資市場上 視為無風險收益率，最少理論上是，因為美國政府破產的機會應該比銀行和不少國家破產的機會低，流通量亦大，假如無風險收益率也有3厘，其他有風險的投資產 品自然要更高收益才能吸引資金吸納。

投資物業當然是有風險，租金回報自然要比無風險收益率高才合理，這亦解釋了為何上半年樓價遲遲不跌，下半年卻開始轉勢向下，主要原因是上半年美國國債收益 率只有1.6-2.0%左右，物業租金回報雖然已處於歷史新低，但我以實用430-752呎的租金回報比較，仍有2.9-3.2%左右，高過無風險收益 率，所以上半年樓價遲遲不跌，但從下半年開始，美國國債收益率漸漸從底位回升，升至近3厘的水平，物業租金回報開始低於無風險收益率，樓價亦開始轉勢下 跌。

1997年是一個例子，當年美國國債收益率也有5.6%，但實用430-752呎的租金回報只有3.7-4.2%，假如當年投資者能抽離熱鬨鬨的氣氛，冷 靜一點去看，有風險的投資回報居然低於無風險收益率，自然不會選擇投資物業了。

那麼物業的租金回報應該高過美國國債收益率多少才值得投資? 不用複雜的公式，直接返回現實世界的歷史數據去看，從2003年的數據分析，2003年上半年美國國債收益率大約3.5-4%，實用430-752呎的租 金回報一般也有5.3-6.4%，即高過美國國債收益率大約1.8-2.4%就開始有吸引了。

在退市進程日漸明朗下，預計美國國債收益率仍會溫和上升，未來12-24個月，估計美國國債收益率會升至3.5-4%左右，物業租金回報可能需要達到 5.3-6.4%才開始有投資的吸引力。

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bitcoin 泡沫

近期最多人談論，就是 bitcoin，經過傳媒的廣泛報導，再加上走勢的形態，已幾可肯定處於牛市三期的瘋狂狀態，bitcoin，據聞由一個叫 Satoshi Nakamoto 的人創立，至於Satoshi Nakamoto是一個人還是一個團體，就不得而知了，2010年尾，Satoshi Nakamoto更從互聯網消失了，但 bitcoin 規模卻運作得越來越大。

如何得到 bitcoin，你有兩種方式，一是用高效能電腦去挖礦，第二種方法是買賣，依照設定，bitcoin 的發行總數是有限制，2100萬個為發行極限，而挖礦會隨著時間的演變而越來越難挖，聲稱以此方式控制供應。

有人預言，bitcoin 將會取代各國貨幣，成為一種新的交易貨幣，我不認同，一個貨幤有否價值，有多個因素，最重要就是對發行者的信任，這個信任建基於一個國家的經濟規模、政治 穩定性、兑換承諾保證、甚至說直一點是軍事實力。

有人說美國會破產，美元最終會一文不值，我認為假如美元最終變成一文不值，在此之前我們最少會經歷一次或多次世界末日，亦即是「攬炒」，美國軍事科技領先 全球近一至兩代，你認為美國會否白白讓自己終結而不採取任何行動呢? 所以世界末日的機會比美元崩潰的機會還要高，除非有國家的軍事科技超越美國吧。這種觀點很少人提出，經濟學家亦不會認同，但軍事實力卻正正是支持美元主導 世界的重要因素之一。

在第一次世界大戰之前，英國擁有最強大的經濟和軍事實力，英磅才是全球的主導地位，現在時而世易，美國軍事及經濟領導全球，美元已主宰了世界，你認為美元 怎會輕易崩潰呢?

貨幣的信任建基於一個國家的經濟規模、政治穩定性、兑換承諾保證、甚至軍事實力，你認為 bitcoin 有哪一樣? 沒有，一項都沒有，和黃金不同，黃金兑現保證的悠久歷史已深入每一個人的思想，即是你肯定黃金可以換到錢，只是什麼價格兑現多少錢罷了，而 bitcoin 的所謂稀有性是建基於計算上的假設，假如兑換承諾保證出現問題，就會變得一文不值，可見 bitcoin 風險極高。

我不認為 bitcoin 是一種貨幣，因為它並沒有貨幣應有的內在價值，極其量只算是遊戲點數卡，有人居然當作投資甚至炒賣，我也沒話說，我只能說這東西並沒有任何保障，如果最終 有任何損失，與人無尤。

從 bitcoin 的走勢去看，瘋狂才剛開始，之後會有更多人加入這個瘋狂遊戲，4浪調整後預計還有一個5浪新高，之後就會爆煲，但大家還是不要參與好了，沒有人知道音樂何 時停止，本身它是一樣不值錢的東西，只要預計錯誤或者「走唔切」就可以一無所有。更重要是，你認為世界各國會否容許這個沒有國界的物體取代自己的貨幣主導權呢?

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各地股市論牛熊 (2) 美國、日本、印度

上一篇，說了內地、香港股市估計正處於熊市，有人 說，既然香港處於熊市，正常全球也處於熊市吧。但事實又不是這樣，主要因為步伐不同，但更深入去看是新興市場正處退潮期，資金正加速流入美國，黃金走勢是 一個明顯例子，我們先看看標普500指數。

美國

你會看到，2003-2007年美股居然是處於熊市B浪，2009年才行完整個熊市，足足行了9年，現時正處於牛市二期的3浪，3浪的特性是可以有很多延 伸浪，退市無可避免會令美股出現調整，每次調整幅度可達10-20%，但美股牛市才剛剛進入二期，看來有排也未行完整個牛市，可見我的預測和坊間的預測不 同。 

再看納指，會更清楚看到美股現正處於牛市二期

日本

說完美國，說說日本，日本足足行了23年熊市，你問我日本行完熊市了嗎? 我也答不到，因為熊市可以有延伸浪，而且看來日本結構改革多數失敗居多，我只知6000-8000點才到比較吸引的水平，但看來日股仍未見步入牛市的跡 像，或應用有波幅冇升幅來形容。

印度

有朋友可能問，為何會說印度股市，因為印度股市代表了新興市場，看了圖表，你會發現印度股市和內地、香港股市的走勢比較近似，估計正處於熊市二期至三期之 間。

結論

看了這麼多圖表，你會慢慢察覺資金流向的足跡，連續兩篇的文章，最重要是想帶出一個大畫面，世界正在發生什麼事，波浪理論反而是其次，如何投資，就由自己 決定了，我相信我的讀者是有自己的思想，不會盲目就相信我的分析，我的文章，最重要是希望能為大家帶來更宏觀的想法。

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各地股市論牛熊 (1) 內地、香港

今次會嘗試以波浪理論配合基本分析，分析各地股市 處於牛市還是熊市，由於我不會詳細講述波浪理論的運作原理，所以本文章可能較適合認識波浪理論的讀者閲讀，而我亦不會說得太複雜，從來我認為波浪理論只適 合用作大概的形態預測，以判斷牛熊走勢，數細浪子浪數得太仔細，反而會令人迷失，不利分析。 

內地

從波浪理論判斷，內地上證綜合指數估計仍處於熊市三期，正在C浪運行中，C浪的低位一般會低於A浪，A浪低位大約在1700點水平，所以估計C浪低位大約 會在1200-1500點左右。

內地仍處於熊市，主要原因是內地正進行經濟結構調整，加強市場化無可避免會令部份大型企業的優勢減少，但這是經濟轉型的必經過程，只要經濟結構調整成功， 經濟出現新動力，就會進入新的黃金十年，所以當上證綜合指數C浪見1200-1500點低位時，就是分段吸納的好機會，1000點相信更是牢不可破，見低 後長線升幅隨時達5倍以上。

雖然我對中期走勢並不樂觀，但我對中國長期的發展充滿信心，任何國家的發展也不可能一步到位，正如我們在八十年代也無法想象內地能發展至現今的規模，今次 的改革，不止涉及經濟這麼簡單，將會決定中國能否正式走向世界列強的舞台。

 

香港

由於香港股市有近半是中資，所以走勢也與內地相似，看似仍在熊市之中，假如這判斷正確的話，2009年A浪低位是10676，即C浪將有機會低於A浪的 10676…….. 好像很驚嚇吧，其實也不太驚嚇，正如2007年時也沒想過會見10676，如美國退市資金加快流回美國，香港是開放型市場，資金快來快去，香港股市自然衝 撃較大。

有人說現時市盈率很低，只有11倍，但我更重視股息率，因為現時會計制度不同，盈利可以左砌右砌砌靚條數，但股息就必須真金白銀給你，所以市盈率必須配合 股息率一齊看才有意思，現時恆指股息率只有3.15%，股息回報不算高，歷來恆指見底時股息率達4.5-5.5% (2009年5.48%、2003年4.42%、1997年5.35%)，可見現在仍相差甚遠。

如以現時股息計算，如股息率達4.5%推算恆指大約16000點，如股息率達5.5%推算恆指大約13000點，如果要到達波浪理論預測的10000點， 估計股息率達6-7%，當然，股息會隨經濟及企業盈利多少而變動，但一般不會變動太大。

國企指數方面，走勢較恆指清楚，明顯處於熊市，A浪底部為4990點，一般C浪會低於A浪，即今次熊市低位國企指數估計會低於4990點………

結論

熊市並不可怕，最可怕反而是被市場氣氛嚇倒，沒有把握時機在熊市末段時吸納，牛市也不一定高興，假如你在牛市三段才入市，隨時先甜後苦賺粒糖輸間廠。週期 造就機會，當然，波浪理論只供參考，它只能作出一個大概的形態，市場變化萬千，又如何憑一個理論就洞悉天下呢。

下一篇會講述美國、日本、印度的股市，美股是少數已步入牛巿二期的市場，但美股在聯儲局退市時也會有些波動，從而波及亞洲區及新興市場，下一篇我會講述什 麼內容，敬請留意。 

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